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賃貸の仲介手数料が1ヶ月分は違法？貸主（大家）と借主（契約者）の負担額は？
初めてのお部屋探し。書類を確認すると仲介手数料という項目とその金額が気になったという方も多いはずです。
仲介手数料とは、部屋を借りる人（借主）と部屋を貸したい人（貸主）を不動産屋さんが仲介して紹介した結果、契約が成立した時に双方が不動産屋さんに対して報酬と支払うお金のことです。
しかし気になるのが、仲介手数料の金額の決まり方です。気になるあの物件の仲介手数料が高すぎて諦めたという人もいるのではないでしょうか。
家賃1ヶ月分などの高すぎる仲介手数料は違法なのか、本来は大家さん負担ではないのかなど、仲介手数料の疑問についてお答えしていきます。
仲介手数料は家賃の金額に応じて決まる
不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料の一般的な相場は、借主・貸主双方の仲介手数料を合わせて、契約する物件の「家賃1ヶ月分＋消費税」とされています。
この金額は仲介手数料の上限として法律（宅地建物取引業法）で定められています。つまり、仲介手数料は家賃の金額に応じて決まるため、家賃次第ということです。
仲介手数料の上限は「1ヵ月分+消費税」と法律で決まっている
仲介手数料について、宅建業法第46条では、借主・貸主双方から合わせて「家賃1ヶ月分＋消費税」と決められています。
宅建業者はこの国土交通大臣が定める額を超える報酬を受けてはならないとされています。
そのため、すべての宅建業者は決められた上限の範囲内で仲介手数料を設定しているのです。
上限を超える仲介手数料が設定されていれば、法令を無視している悪質業者と考えて良いでしょう。
それとは逆に、仲介手数料を半額や無料に設定している不動産会社もあります。では、どういった不動産屋さんが半額や無料にしているのでしょうか？下記で詳しく紹介していきます。
賃貸の仲介手数料の基本ルール
賃貸の仲介手数料は貸主と呼ばれる大家さんと、借主と呼ばれる契約者本人から合計で「1ヶ月分+消費税」が上限です。
不動産会社はこの範囲内であれば自由に設定ができるため、仲介手数料が安い・無料の店舗が存在します。
しかし、ここで注意したいのが貸主・借主の仲介手数料の内訳です。
合計1ヶ月分が上限ではありますが、そこには細かいルールが設定されているので詳しく解説していきます。
原則、貸主と借主が「0.5ヵ月分+消費税」ずつ出し合う
仲介業者が貸借を仲介した際に貸主と借主の双方合わせて受け取る金銭は、「家賃の1ヶ月分に相当する金額以内に収めなければならない。」と宅地建物取引業法という法律にあります。
基本的には借主に「家賃の0.5ヵ月分+消費税」、貸主に「家賃の0.5ヵ月分+消費税」がルールです。
例えば借主に「家賃の0.8ヵ月分+消費税」、貸主に「家賃の0.2ヵ月分+消費税」を無断で請求するのは違反となるため注意が必要です。
同意があれば、貸主 or 借主から1ヵ月分を請求することも可能
また、宅地建物取引業法という法律には「借主が承諾した場合を除いて、1ヶ月分の家賃の2分の1まで」となっています。
2分の1ということは、仲介業者は本当は貸主と借主の両方からそれぞれ最大で家賃0.5ヶ月分の手数料しか受け取れないことになります。
しかし、同意があれば片側に1ヶ月分を請求することが可能と法律で明記されています。ここからは仲介手数料が0.5ヶ月分ではないケースについて解説します。
仲介手数料の借主負担1ヶ月分は拒否できる
不動産会社が借主に仲介手数料1ヶ月分を請求できるのは、同意があった場合のみになります。そのため、同意していないのに請求された場合は拒否する権利があります。
一方で一度同意してしまったら1ヶ月分であっても支払いの義務が生じるため、契約書や不動産会社との会話はしっかりと確認してください。
仲介手数料の貸主負担が1ヶ月分の場合がある
借主負担が0円の場合、貸主が1ヶ月分の仲介手数料を支払っている可能性が高いです。
これは借主の負担を少なくすることで、入居率をアップさせたいという大家さんの戦略で、長く空室が続いているお部屋や閑散期によくある手法です。
仲介手数料が無料の賃貸は、多くの場合貸主である大家さんが仲介手数料1ヶ月分を支払っているのがほとんどです。
仲介手数料の法律は不動産業界には重要
仲介手数料というのは貸主と借主双方合わせて家賃「1ヵ月分+消費税」と法律で価格が決まっているからこそ、公正を保つことができます。
もし仲介手数料に法律や明確なルールが無ければ、不動産会社が法外に高い仲介手数料など自由に仲介手数料を設定できることになります。
そうなると、お客様の立場を考えると非常に不利になってしまいます。そのため、仲介手数料の仕組みは、不動産業界にとって重要となります。
仲介手数料は不動産会社にとってメインとなる売上金
仲介手数料の仕組み自体は公正性を保つことができるため、貸主と借主の立場からしても重要な役割を担っていますが、仲介手数料は不動産会社の売上に直結する重要な収入源になります。しかし、大手不動産会社のなかには仲介手数料無料を掲げる会社もあります。
メインの売上金の仲介手数料を無料にしてなぜ事業が成り立つのかというと、貸主に同意を得て、借主分の仲介手数料を負担して頂いているのが理由として挙げられます。
他に広告料による収益があったり、不動産会社が賃貸物件を持っているため仲介手数料無料でも入居後の家賃収入で収益が見込める場合など、さまざまな理由があります。
少し悪徳な方法で商売をしている場合は、仲介手数料が無料だとアピールしている物件であっても、実際は敷金や礼金を高く設定して、合計の収益では変わらない、というケースもあります。その場合、仲介手数料が無料であっても初期費用が高くなってしまうことがあるため注意が必要です。
仲介手数料をコストと考えずに、仕事の対価として捉えよう
仲介手数料は賃貸契約が成立して初めて発生する費用になります。そのため、何部屋も紹介してくれ内覧に同行してくれたとしても、部屋が決められなかった場合には発生しません。
賃貸契約をするまでには、お客様の条件に合った部屋を探し、内覧に案内し、契約書類を整え、入居にあたって審査をし、貸主への連絡や交渉などの手続きだけでもいくつもの手間がかかります。
契約しなければ、どれだけ時間をかけて、何部屋も内覧に同行したとしても、契約しなければ、1円も発生しません。
このような膨大な作業を不動産会社は貸主・借主のために行っております。
「仲介手数料はできるだけ払いたくない」という心理は当然ではありますが、もしお気に入りの部屋を見つけて、それが正当に請求される範囲での仲介手数料であれば、不動産会社の仕事に対する対価として捉えて、お支払いいただけると不動産会社としても頑張って良かったと思っていただけるかと思います。
その代わり、賃貸に関する相談は、遠慮せずご相談いただいたり、代わりに調べたりと手間をかけてもらいましょう。
仲介手数料の仕組みに関するQ&A
ここでは仲介手数料の仕組みに関するよくあるご質問と回答を掲載いたします。ぜひご参考までにご覧ください。
Q. 仲介手数料を1ヵ月分は普通なのか？
借主側にのみに対して家賃の1ヵ月分の仲介手数料を請求するのは違法です。借主と貸主双方合わせて「家賃1ヵ月分+消費税」を請求している場合は問題ありません。また、借主側の同意あっての「家賃の1ヵ月分+消費税」を請求している場合は問題ありません。
Q. 仲介手数料が値引きされる理由はなぜか？
仲介手数料が他社と比較しても安い、もしくは値引きできる理由は、貸主が仲介手数料を借主の代わりに負担していることが考えられます。また、別で広告収入などがある場合は、借主に対する仲介手数料を抑えていることがあります。
Q. 仲介手数料に相場はあるのか？
仲介手数料の相場は家賃によって異なるため、明確な相場というものは存在しません。気になる物件の家賃をご覧いただき、「0.5ヶ月分+消費税」が仲介手数料になります。
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