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賃貸物件の仲介手数料の上限はある？料金の仕組みや宅建業法46条の法律を簡単に解説
これから引っ越しや一人暮らしをスタートしたいと思い、いくつか気になる賃貸物件をご覧いただいていると思いますが、できれば抑えたい出費は仲介手数料だと思います。
近年では、仲介手数料無料の物件も多数あり、そういった物件を選ぶ方も多くなっています。しかし、「気になる物件が仲介手数料ありだったから、決めようか悩んでいる」もしくは「仲介手数料が高すぎたから諦めた」という方もいるでしょう。
そもそも仲介手数料とは、不動産売買や不動産賃貸契約において「借り主を見つけてくれた」「希望の物件を紹介してくれた」などで賃貸契約が成立した時に、不動産会社に支払う成功報酬のことです。
実はこの仲介手数料には請求して良い金額に上限があることをご存じでしょうか。
今回は、仲介手数料の上限や仕組み、上限以上の請求をされた場合の判例に基づいた事案を簡単に解説します。
賃貸物件の仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が決められている
「賃貸契約時に仲介手数料を多めに請求されていないか不安」というように、賃貸契約時に不安を感じる人も多くいます。しかし、法律により賃貸物件の仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が決められています。
上限を超えない範囲内で、不動産会社が自由に手数料を決められますが、通常はどこの不動産会社もできるだけ上限いっぱいに設定しています。
そのため、仲介手数料は、ゼロ円から家賃の1ヶ月分の差はあるものの、それ以上の請求は滅多にないと考えてよいでしょう。
仲介手数料は家賃の1ヶ月分＋消費税が上限
不動産会社が受け取る仲介手数料の合計の上限は「家賃1カ月分＋消費税」です。
宅建業法（第46条）で、宅建業者が受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣が定め、宅建業者は「その額を超えて報酬を受けてはならない」とされています。
・貸主から0.5カ月分、借主から0.5カ月分
・貸主から1カ月分、借主は無料
・貸主からは無料、借主から1カ月分
上記のようにどちらか一方のみから仲介手数料を受け取る事ができます。合計が上限額を超えなければ法律的に問題ではありませんが、一つ注意点があります。
実は、借主から家賃0.5ヵ月+消費税、貸主から家賃0.5ヵ月+消費税が同意なしでの上限金額であり、どちらか片方から0.5ヵ月+消費税を超える金額を請求する際は、同意を得たうえでの請求が必須となります。
稀に賃貸する側に家賃1ヵ月+消費税を請求しているケースがありますので、契約内容にしっかり目を通して、家賃の0.5ヵ月+消費税以上でしたら、担当者に確認してください。
借主と貸主で0.5ヵ月+消費税ずつが基本
多くの場合、仲介手数料は貸主から0.5カ月分、借主から0.5カ月受け取るケースがほとんどです。
しかし、仲介手数料を請求しない場合や、借主に仲介手数料を1ヶ月分請求する不動産会社もありますので、契約内容をしっかり確認しておきましょう。
仲介手数料が請求されないケースとは？
仲介手数料が請求されないケースがあります。それは大家さんが何かしらの理由で早く入居者を見つけたい時です。
例えば、最近建築されたばかりの売り出し中の新築物件や、なかなか部屋が埋まらない物件が挙げられます。
物件によって理由は様々なので、「仲介手数料無料」に疑問や不安を感じる場合は、不動産会社に理由を聞いてみるとよいでしょう。
賃貸物件の仲介手数料の上限額相場
前述にある通り、賃貸の仲介手数料は貸主0.5ヶ月+借主0.5ヶ月、双方から合計1ヶ月分を上限に仲介会社は請求できると、「宅地建物取引業法」で決められています。
ここでは、実際に数値に当てはめてみて、仲介手数料の上限額相場を見ていきましょう。
一般的な仲介手数料の例
家賃80,000円のケースを例に考えてみましょう。仲介手数料が0.5ヶ月分なら40,000円に消費税10%を追加した44,000円、1ヶ月分なら80,000円に消費税10％を追加した88,000円が仲介手数料の目安となります。
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賃貸の仲介手数料が上限を超えていた場合｜判例あり
賃貸の仲介手数料に関する裁判が過去に何度か行われており、お部屋探しされている方やこれから探そうとしている方はぜひ目を通していただけますと幸いです。
同意なしに家賃１カ月分の仲介手数料を支払った
2020年1月14日、東急リバブルと元入居者が仲介手数料をめぐって争った裁判事例があります。
この裁判の内容は、賃貸住宅を借りた借主が、仲介会社に仲介手数料を1カ月分支払ったお金の半分の返還を求めた裁判で、法律での仲介手数料の上限は、0.5カ月分だと主張し裁判所に提訴しました。
【裁判のポイント】
賃貸住宅を借りる人から「いつ」承諾を得たのか。
仲介の依頼成立は「いつ」なのか。
賃貸物件の金額や説明の仕方とは別に、上記のようにいつ仲介の依頼が成立し、いつ仲介手数料を支払う承諾をしたのかが裁判の論争のポイントになりました。
【東急リバブル側の主張】
2013年1月15日：仲介手数料1カ月分を請求する明細書を借主に確認させ「承諾」を得る。
2013年1月20日：重要事項説明書や賃貸契約書を締結、仲介手数料1カ月分と記載されている入居申込書に記名押印した日が「仲介の依頼成立日」だと主張。
【借主の主張】
2012年12月28日：案内を受け、仲介手数料が未記入の入居申込書を提出。
2013年1月10日：仲介会社から契約締結日は1月20日と連絡を受ける。
【裁判の結果】
契約締結前に事前承諾を受けていると東急リバブル側は主張しましたが、裁判の結果、「契約締結日を知らせた日」の1月10日が「仲介の依頼成立日」との判決になりました。
この判決結果で、仲介の依頼成立日には、1カ月分の仲介手数料を承諾していないことから、0.5カ月分の返還が認められました。
今回の裁判で仲介手数料は原則0.5カ月分が上限のため、借主からの事前承諾がなければ1カ月分の仲介手数料は認められないという判決が確定しました。
つまり、仲介手数料1カ月分を請求するには事前承諾が必要ということです。
宅建業法では、仲介手数料について、次のように書いてあります。
宅地建物取引業法 第46条
第1項 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
第2項 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
第１項の『国土交通大臣の定め』とは、次の「建設省告示第1552号第四」のことです。
第四 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の一月分の１．１倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の０．５５倍に相当する金額以内とする。
簡単にまとめると次のような内容になります。
・貸主から0.5カ月分、借主から0.5カ月分
・貸主から1カ月分、借主は無料
・貸主からは無料、借主から1カ月分
原則05ヵ月分なので、契約時には書類を確認する
この裁判の結果、多くの不動産会社に影響を与えました。
裁判の判決を受けて、多くの不動産会社は、仲介手数料の事前承諾するタイミングを早めにされています。
最近では、物件を案内する段階で、仲介手数料がいくらに設定されているのかわかることがほとんどですが、契約時には改めて書類を確認する事が大切です。
共益費や管理費を含めた仲介手数料は正当？
不動産会社へ支払う仲介手数料は家賃1ヶ月分までと決まっています。この家賃とは共益費や管理費も含んだ金額なのかというと、
答えはNOです。
宅建業法では、純粋な家賃のみの金額を指します。家賃以外の共益費や管理費を含めた仲介手数料を仲介手数料として請求することは法律違反となります。
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