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賃貸物件の仲介手数料の上限｜宅建業法46条の法律とは？事業用や上限超えのケースも解説
これから引っ越しや一人暮らしをスタートする中で、初期費用を抑えるため「仲介手数料」を安くしたいと考えている方も多いですよね。
しかし、「気になる物件が仲介手数料ありだから悩んでいる」や「仲介手数料が高すぎたから諦めた」という方もいるでしょう。
実は賃貸物件の仲介手数料には上限があり、上限を超えた場合は宅建業法46条の法律に違反している可能性があります。
不当な支払いを避けるためにも、仲介手数料の相場や仕組み、過去の判例を知っておくと役立ちます。
本記事では中華手数料の法律やアパート・事業用のテナント等、賃貸形式別の仲介手数料について解説していきます。
賃貸物件の仲介手数料の上限【宅建業法46条】
宅建業法（第46条）によって、賃貸物件の仲介手数料の上限は原則として「家賃1ヶ月分＋消費税」と定められています。
上限を超えない範囲内であれば不動産会社が自由に手数料を決められますが、上限ギリギリに設定しているケースが多いです。
中には仲介手数料ゼロ円の不動産会社もあるので、仲介手数料の幅は0円〜家賃1ヶ月分となります。
仲介手数料は家賃の1ヶ月分＋消費税が上限
不動産会社が受け取る仲介手数料の合計の上限は「家賃1カ月分＋消費税」です。
宅建業法（第46条）で、宅建業者が受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣が定め、宅建業者は「その額を超えて報酬を受けてはならない」とされています。
貸主（大家さん）と借主（入居者）から得られる仲介手数料は以下の通りです。
・貸主から0.5カ月分、借主から0.5カ月分
・貸主から1カ月分、借主は無料
・貸主からは無料、借主から1カ月分
借主から「家賃0.5ヵ月+消費税、貸主から家賃0.5ヵ月+消費税」が同意なしでの上限金額であり、どちらか片方から0.5ヵ月+消費税を超える金額を請求する際は、同意を得たうえでの請求が必須となります。
契約内容にしっかり目を通して、家賃の0.5ヵ月+消費税以上でしたら、担当者に確認してください。
宅建業法・第46条｜仲介手数料についての条文
仲介手数料の上限が記載された宅建業法第46条の条文は以下の通りです。
宅地建物取引業法 第46条
第1項 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
第2項 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
第１項の『国土交通大臣の定め』とは、次の「建設省告示第1552号第四」のことです。
第四 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の一月分の１．１倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の０．５５倍に相当する金額以内とする。
多くの場合、仲介手数料は貸主から0.5カ月分、借主から0.5カ月受け取るケースがほとんどです。
しかし、仲介手数料を請求しない場合や、借主に仲介手数料を1ヶ月分請求する不動産会社もあります。契約の初期費用を抑えたいのであれば、事前に契約内容を確認しておきましょう。
仲介手数料が無料のケースとは？
仲介手数料が無料のケースがあります。それは大家さんが何かしらの理由で早く入居者を見つけたい時です。
例えば、最近建築されたばかりの売り出し中の新築物件や、なかなか部屋が埋まらない物件が挙げられます。
物件によって理由は様々なので、「仲介手数料無料」に疑問や不安を感じる場合は、不動産会社に理由を聞いてみるとよいでしょう。
賃貸物件の仲介手数料の上限｜限度額はいくら？
前述にある通り、賃貸の仲介手数料は貸主0.5ヶ月+借主0.5ヶ月、双方から合計1ヶ月分を上限に仲介会社は請求できると、「宅地建物取引業法（宅建業法）の第46条」で決められています。
「仲介手数料の相場は家賃の半分」と言われることもありますが、多くの不動産会社では1ヶ月分を請求します。
ここからは実際に家賃に当てはめてみて、仲介手数料の上限額相場を見ていきましょう。
アパートの仲介手数料の上限の例
家賃80,000円のアパートを契約するケースを例にしてみましょう。
仲介手数料が0.5ヶ月分なら40,000円に消費税10%を追加した44,000円、1ヶ月分なら80,000円に消費税10％を追加した88,000円が仲介手数料の目安となります。
事業用・テナントの仲介手数料の上限の例
事業用のオフィスやテナントを借りる際、住居向け賃貸と仲介手数料の上限が変わるのではと不安な方も多いですよね。
住居用・事業用で仲介手数料の上限に変わりはなく、どちらの場合でも貸主0.5ヶ月+借主0.5ヶ月分が上限となります。
そのため、家賃200,000円を例に挙げると仲介手数料が0.5ヶ月分なら100,000円に消費税10%を追加した110,000円。1ヶ月分なら200,000円に消費税10％を追加した220,000が仲介手数料の目安です。
さと賃で賃貸した場合の仲介手数料について
名古屋市の賃貸物件を多数取り扱っている「さと賃」では、取扱い物件は全て仲介手数料が無料です。
また、物件によってはキャッシュバック制度を適用いたしますので、他社よりも最安値で物件をお探しいただけます。
名古屋に引っ越しされる方や、名古屋の実家で住んでいて近くで一人暮らしをしたいという方は、ぜひさと賃にご相談ください。
賃貸の仲介手数料が上限を超え｜違反していた場合【判例あり】
賃貸の仲介手数料が上限を超えており、過去に何度か裁判が行われています。
実際の判例をもとに宅建業法46条に違反したケースを紹介していくので、お部屋探しを検討している方は参考にしてください。
借主が同意なしに家賃１カ月分の仲介手数料を支払った例
2020年1月14日、東急リバブルと元入居者が仲介手数料をめぐって争った裁判事例です。
賃貸住宅を借りた借主が、仲介会社に仲介手数料を1カ月分支払ったお金の半分の返還を求めた裁判で、法律での仲介手数料の上限は0.5カ月分だと主張し裁判所に提訴しました。
【裁判のポイント】
賃貸住宅を借りる人から「いつ」承諾を得たのか。
仲介の依頼成立は「いつ」なのか。
賃貸物件の金額や説明の仕方とは別に、上記のようにいつ仲介の依頼が成立し、いつ仲介手数料を支払う承諾をしたのかが裁判の論争のポイントになりました。
【東急リバブル側の主張】2013年1月15日：仲介手数料1カ月分を請求する明細書を借主に確認させ「承諾」を得る。
2013年1月20日：重要事項説明書や賃貸契約書を締結、仲介手数料1カ月分と記載されている入居申込書に記名押印した日が「仲介の依頼成立日」だと主張。
【借主の主張】
2012年12月28日：案内を受け、仲介手数料が未記入の入居申込書を提出。
2013年1月10日：仲介会社から契約締結日は1月20日と連絡を受ける。
【裁判の結果】
契約締結前に事前承諾を受けていると東急リバブル側は主張しましたが、裁判の結果、「契約締結日を知らせた日」の1月10日が「仲介の依頼成立日」との判決になりました。
この判決結果で、仲介の依頼成立日には、1カ月分の仲介手数料を承諾していないことから、0.5カ月分の返還が認められました。
この裁判の結果、多くの不動産会社に影響を与えました。
裁判の判決を受けて、多くの不動産会社は、仲介手数料の事前承諾するタイミングを早めにされています。
最近では、物件を案内する段階で、仲介手数料がいくらに設定されているのかわかることがほとんどですが、契約時には改めて書類を確認する事が大切です。
仲介手数料が家賃より高い時の対処法は？
契約時に仲介手数料が家賃より高いと気づいた場合は、まずは支払わずに不動産会社に内容を確認しましょう。
正当な金額に訂正しないようであれば、その不動産会社での契約はおすすめできません。
仲介手数料を支払ったあとに家賃より高い費用を支払ったことに気づいた場合は、不動産会社に返金を求めてください。
訴訟の旨を伝えると返金に応じやすいので、東急リバブルの判例を頭に入れておくと良いでしょう。
ただし、賃貸と同時に駐車場を借りる際は契約書が2枚に分かれているため仲介手数料が別途かかる場合があります。
車を所有している方はこの情報も念頭に置き、仲介手数料の上限を計算してください。
仲介手数料に共益費・管理費を含めるのは宅建業法に違反？
仲介手数料に共益費・管理費は含まれず、純粋な家賃の金額のみが対象となります。
そのため、家賃以外の金額を含んで仲介手数料を請求すると、宅建業法に違反しているため拒否や返金を求めましょう。
名古屋で賃貸するなら仲介手数料無料がおすすめ！
仲介手数料はいまだに許可なく借主に1ヶ月分を請求するなどトラブルが絶えません。
そのため、賃貸を借りる際は仲介手数料が無料の不動産会社を選ぶと安心です。
名古屋市で賃貸を探しているなら、仲介手数料無料＆キャッシュバック制度を設けているさと賃がおすすめ。
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